阆中市人民政府办公室关于印发《阆中市关于加强土地出让管理工作的实施意见》的通知
阆中市人民政府办公室
关于印发《阆中市关于加强土地出让管理工作的实施意见》的通知
各乡镇人民政府、街道办事处，市级相关部门：
《阆中市关于加强土地出让管理工作的实施意见》已经十七届市政府12次常务会议审定同意，现予以印发，请认真贯彻执行。
阆中市人民政府办公室
2018年11月30日
阆中市加强土地出让管理工作的实施意见
为贯彻落实四川省人民政府《关于进一步加强土地出让管理工作的规定》（川府发〔2014〕58号）和南充市人民政府印发《关于进一步加强土地出让管理工作规定的通知》（南府发〔2017〕4号）文件精神，切实规范土地出让行为，促进房地产市场健康有序发展，提高土地利用效率，从源头上预防腐败，结合我市实际，特制定本实施意见。
一、严格计划管理
年度国有建设用地供应计划由市国土资源局负责，会同市发改、经信、商务、财政、环保、住建、投促、交运、水务、规划、经开区管委会等部门依据我市国民经济与社会发展规划、土地利用总体规划和城乡规划，按照《国有建设用地供应计划编制规范》（试行）的要求，结合我市建设项目、重点工程、土地储备计划和征地拆迁计划等情况共商制定，报南充市国土资源局同意后再报我市人民政府批准，于每年3月31日前公布后实施。
二、明确出让主体
阆中市人民政府为辖区范围内的国有建设用地使用权出让主体，对土地实行集中统一供应，由市国土资源局具体组织实施，严禁乡镇（街道）擅自出让土地。
三、规划设计条件的制定
城乡规划部门在制定规划设计条件前，应当书面征求国土、环保、住建等部门意见。制定时应严格依据经批准的控制性详细规划和节约集约用地要求，明确拟出让地块的空间范围（地面限高、地下限深）、用途、容积率、建筑密度、绿地率、地下车位等规划条件，并向社会公布。
（一）在控制性详细规划未覆盖区域，不得出让房地产开发用地。
（二）涉及兼容一种以上用途的，必须明确各用途范围和比例。住宅项目容积率不得低于1.0（含1.0）。
由城乡规划部门明确城市重要地段或重要节点，对拟出让建设用地，组织编制城市设计，并按程序审定后由国土资源局带城市设计方案进行招标拍卖挂牌出让。
四、严格坚持净地出让
加强土地储备工作，市国土资源局负责进行储备土地台账管理，强化保障各类建设用地在出让前必须是征收（拆迁）安置补偿落实到位、没有法律经济纠纷、土地权利清晰并已注销原土地使用证、具备动工开发基本条件的土地。
拟出让地块必须是土地储备库中的土地，达到“净地”出让的四个“百分之百”标准，不符合“净地”出让标准的土地一律不得出让，也不得将两宗以上地块捆绑出让。
四个“百分之百”标准即：一是征地拆迁补偿必须“百分之百”完成，做到地面建筑物、附着物和地下管网设施全部拆除，征地安置补偿和青苗及地上附着物补偿由市统征办负责组织乡镇（街道）具体实施；房屋拆迁按《阆中市人民政府关于印发〈阆中市规划区征收集体土地房屋拆迁补偿办法〉的通知》（阆府发〔2017〕5号）以及《阆中市人民政府关于印发〈阆中市国有土地上房屋征收与补偿办法〉的通知》（阆府发〔2017〕6号）文件执行；地上电力设施、弱电和地下管网等附属物的搬迁由市土地储备中心统筹协调各自行业及主管部门负责实施。二是周边基础设施必须“百分之百”到位，达到具备开工所必需的基本条件。三是土地权属关系必须“百分之百”清晰，由市国土资源局负责调查核实处理，做到没有任何法律经济纠纷和权属争议，没有任何遗留问题。四是宗地必须“百分之百”净地管控，由市国土资源局、辖区乡镇（街道）负责做到监管维护责任落实，杜绝抢栽抢种。
五、出让方案的编制
（一）市国土资源局负责编制国有建设用地使用权出让方案，出让方案报市人民政府批准前应书面征求市规划、住建、发改、经信、环保、工业集中区管委会等相关部门意见，各部门书面意见随同出让方案一并上报。
（二）出让方案内容应包括国有建设用地位置、面积、用途、规划条件、用地成本、基准地价、评估价格、出让方式、起拍（始）价、竞买保证金、竞买人资格等内容。竞买保证金不得低于起拍（始）价的20%，出让价格不得低于基准地价的70%；出让方案不得违规设定准入许可，竞买人资质限定等影响公平竞争的限制性条件，严禁与招商部门的招商协议或投资协议内容挂钩，严禁量身定制土地出让方案，严禁倒置土地出让决策程序。国有建设用地出让方案原则上不得设置前置条件，加油、加气等特殊行业确需设定前置条件的，应当由该行业主管部门依法依规提出书面意见。各类国有建设用地使用权出让应严格按照《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）实施招拍挂出让。
六、出让方案的审批
市人民政府在审批具体建设用地出让方案时采取政府常务会议方式审批，市政府召开常务会研究土地出让方案审批时，按照《阆中市人民政府工作规则》有关规定，市国土、规划、住建、监察、发改、财政以及相关部门主要负责人列席会议。方案通过后由市政府下达建设用地出让方案批复文件。
七、建立竞买人资格审查制度
由市国土资源局严格审查土地竞买人资格，对本行政区域内存在伪造公文骗取用地、非法倒卖土地、欠缴土地出让金、不按照合同开发利用土地等违法违规行为的竞买人及控股股东，在其违法违规行为查处整改到位前，不得参加土地竞买。
八、出让底价的确定
市政府成立由市长任组长，分管国土的副市长任副组长，市国土资源局、住建局、规划办、财政局、监察委主要负责人为成员的7人底价确定小组。坚持集体封闭确定底价原则，市长担任底价确定召集人，若市长不能出席，可委托分管副市长召集，部门主要负责人不能出席，经召集人同意可委托分管领导参加，市政府办公室主任列席底价确定会议。
底价确定会由市政府办公室主任负责具体会务组织，每次拍卖活动开始前1小时内由召集人临时指定在符合保密、安全的地点确定出让底价，参与人员在出让活动结束前，必须遵守保密纪律，严禁泄露底价以及确定过程。
九、出让土地的交易
（一）土地出让一律进入阆中市公共交易平台进行交易，由市地产评估交易所负责按程序组织实施，积极探索网上电子交易。
（二）严格执行两个“百分之百”方式供地，即经营性用地“百分之百”以招标、拍卖、挂牌方式供地，商品住宅及含商品住宅的用地“百分之百”以拍卖方式供地。对符合城市规划并经规划部门核实不能单独成宗开发建设、确需整合的毗邻零星土地（原则上不超过3000平方米）经市人民政府集体研究后可由相邻土地使用者整合使用，严格按市场价缴纳土地出让金，确保土地收益不流失。
十、出让土地的交付
市国土资源局会同乡镇（街道）按照《国有建设用地使用权出让合同》约定的交地条件交付土地，交地工作在受让人缴清全部土地价款后30日内完成，确因特殊原因不能按约交付土地的，应及时主动与竞得人协商，重新约定交地时间并签订补充协议。受让人必须按照《国有建设用地出让合同》约定的交地时间接收土地，对无法定正当理由拒绝接收土地的受让人，出让人应当催告受让人在15日内接收土地，逾期仍未接收的，出让人有权解除合同，不予退还定金。
十一、出让合同的管理及出让价款的收取
（一）切实加强土地出让合同管理，土地出让成交后，市国土资源局必须在10个工作日内与受让人签订《国有建设用地使用权出让合同》，该合同必须经土地监测监管系统上报配属统一的电子监管号后方能生效。受让人逾期不签订合同的，出让人应终止供地，不予退还定金，并将受让人列入不诚信档案，三年内不得在阆中市内参与土地拍卖活动。
（二）土地出让成交后，受让人必须严格按照《国有建设用地使用权出让合同》约定缴纳土地价款，分期缴纳比例明确为土地出让成交后1个月内必须缴纳土地出让价款的50%，余下的土地价款按照签订的《国有建设用地出让合同》约定的缴款时限缴纳，分期缴纳土地出让价款的最长时间不得超过1年。因受让人自身原因不能按期缴纳土地价款的，自违约之日起每日加收延迟支付款项的1‰的违约金。在各付款时间节点，延期付款超过60日，经出让人催缴受让人仍不能支付出让价款的，出让人有权解除合同，收回土地，受让人无权要求返还定金，出让人可要求受让人赔偿损失。并将受让人列入不诚信档案，两年内不得在阆中市内参与土地拍卖活动。
（三）土地出让价款严格实行收入全部缴入国库，支出一律通过基金预算安排的“收支两条线”管理，任何部门和单位不得以任何名义减免土地出让价款，也不得以土地换项目、先征后返、奖励补贴的名义减免土地出让价款，更不得以任何方式让企业参与土地出让收益分成。
（四）未按合同约定缴清全部土地出让价款的，不得进行不动产登记，不得办理《不动产权证书》，也不得按照交款比例分割办理《不动产权证书》。
十二、商品房预售管理
住建局在办理商品房预售许可证时，应由房地产开发公司提交拟预售项目的不动产权证书（或土地使用权证书），并由国土资源局书面核定竣工土地不存在查封、冻结等限制土地权利的意见，否则住建局不得办理商品房预售许可证。
十三、强化土地出让监管
（一）国土资源局要加强土地动态监测监管系统的管理和利用，各类出让宗地的公告、成交公示、合同的签订及履约情况等信息应及时录入，并依托该系统全程动态监管。
（二）规范土地用途、容积率等规划条件调整。土地出让后，原则上不允许调整既定规划条件，确需调整土地用途、容积率等指标的，必须符合法律法规政策规定并经政府常务会议审议决定。
（三）规划、国土等市级相关部门应加强土地开发利用全程监管，督促用地单位严格按照合同约定开发利用土地，用地者应在项目开、竣工时向国土资源局书面申报，国土资源局应对合同内容进行核验。用地者应在土地交付之日起1年内开工建设，自开工之日起3年内竣工验收。对竞得土地后不及时签订成交确认书或出让合同、未按合同约定用途和开发利用条件的，国土资源局要会同市级相关部门按照有关法律法规进行处理，向社会进行公示，逐步建立和完善企业诚信档案。
（四）强化土地供后利用动态监管，加大闲置土地查处力度。因受让人自身原因造成闲置，满1年不满2年的，按土地出让价款的20%征收土地闲置费；闲置满2年的，依法无偿收回。
十四、完善建设项目竣工核验制度
建设项目竣工后，建设单位应及时向市住建、国土、规划、消防、人防、环保、园林、房管、市场监管等相关部门和相关乡镇、街道申报验收。由市住建局牵头，相关部门配合实行竣工联合验收并备案。对未经验收备案、擅自改变土地使用条件或未达到验收要求整改不到位的，不得办理相关验收备案手续。
十五、妥善处理出让土地相关问题
（一）在本实施意见发布之前，“非净地”出让土地的遗留问题，属于政府原因的，本着实事求是、互谅互让的原则，相关部门要积极做好受让人的工作，化解矛盾，完善相关程序，确保土地市场平稳有序。
（二）加强出让土地用途、年期、容积率等土地使用条件的监管
1. 土地使用权人需要改变土地用途、容积率和年期的，必须经市国土资源局、住建局、规划办审查同意，并报市人民政府批准。市国土资源局与原土地使用权人签订《国有土地使用权出让合同变更协议》，或者重新签订《国有建设用地使用权出让合同》，调整国有土地使用权出让金，缴清相关费用后办理土地变更登记。
2. 划拨土地变更为出让土地的商服、工矿仓储、住宅等用地按申请时市场评估地价的40%收缴土地出让金。
3. 出让土地使用权到期申请续期的按申请时评估地价的40%收缴土地出让金（商业按楼面地价评估、工业等按单位面积地价评估）。
4. 本实施意见施行前经批准改变《国有建设用地使用权出让合同》约定土地用途的，按批准改变时的土地使用条件下的市场楼面价格与原土地使用条件下剩余年期的市场楼面价格差额的70%收取土地出让金；实施意见施行后经批准改变土地用途的严格按市场楼面价格差额的100%收取土地出让金。出让商业、住宅变更为公共设施、工业用地等用途的，出让年限及土地出让金不作调整，按变更后的土地用途办理土地登记。
5. 超过《国有建设用地使用权出让合同》约定容积率的，经批准后按申请时市场楼面评估价格的100%补交土地出让金（土地出让合同另有约定的除外）。
十六、坚决查处违法违纪出让土地行为
对违反土地利用管理的，将按照《土地管理法》、《违反土地管理规定行为处分办法》（监察部、人力资源社会保障部、国土资源部令15号）等有关规定追究相关责任，并适时公开曝光典型案例，对负有领导责任和直接责任的人员给予纪律处分，涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。
十七、划拨用地供地管理参照本规定执行
本实施意见自2018年12月1日起施行，有效期5年，由市国土资源局负责解释。
附件：1. 阆中市土地出让方案集体会审办法
2. 阆中市土地出让底价确定办法
附件1
阆中市土地出让方案集体会审办法
为规范土地出让行为，从源头上预防和防止腐败，提高土地利用效率，结合我市实际，特制定本办法。
第一条 会审范围：阆中市辖区范围内由市上统一出让的所有宗地。
第二条 会审方式：国有建设用地出让方案采取市政府常务会议方式会审。
第三条 会审人员：政府常务会议由市长召集，分管国土的副市长、常务会其他领导、市国土、规划办、住建、发改、监察、财政、经信、环保、工业集中区管委会、公共资源交易中心等部门和相关乡镇（街道）主要负责人参加。
第四条 市国土资源局拟定具体国有建设用地出让方案，在提交市政府常务会议审议前，应书面征求市住建、规划、发改、经信、环保、工业集中区管委会等相关部门意见，各部门意见随同出让方案一并上报。
第五条 提交市政府常务会议审议前，市长或市长委托的其他市级领导应带领相关人员现场踏勘，了解拟出让宗地基本情况。
第六条 会审程序：
（一）召开会议时，由市国土资源局局长向会议报告拟出让土地方案的基本情况及征求相关部门意见情况，报告起拍（始）价制定依据，周边地块成交及使用情况和市场分析。
（二）参会的其他部门负责人按会议主持人要求依次发表意见。
（三）市政府常务会议组成领导和其他市领导依次发言，主要领导末位表态。
（四）经会议审议通过后，由市政府下达同意国有建设用地出让方案批复文件。
附件2
阆中市土地出让底价确定办法
为进一步规范土地出让行为，严格土地出让底价保密制度，提升土地价值，根据国家有关法律法规，结合阆中实际，特制定本办法。
第一条 坚持集体封闭确定土地出让底价原则，市政府成立由市长任组长，分管国土的副市长任副组长，市国土资源局、住建局、规划办、财政局、监察委主要负责人为成员的7人底价确定小组。市长担任底价确定召集人，若市长不能出席，可委托分管副市长召集，部门主要负责人不能出席，经召集人同意可委托分管副局长参加，市政府办公室主任列席底价确定会议。
底价确定会由市政府办公室主任负责具体会务组织，每次拍卖活动开始前1小时内由召集人临时指定在符合保密、安全的地点、确定出让底价，参与人员在出让活动结束前，必须遵守保密纪律，严禁泄露底价以及确定过程。
第二条 底价确定程序：
（一）参与底价确定的人员在拍卖会开始前1小时内进入底价确定地点，进入会场的所有人员将通讯工具存放到指定地点，由专人监管。
（二）市公共资源交易中心工作人员向召集人报告各拟拍卖宗地的报名情况，提出是否符合拍卖规定的初审意见，报告完毕后离开确定地点。
（三）市长通报拍卖宗地报名情况，对符合拍卖规定的，组织进行底价确定，不符合规定的，宣布流拍。
市国土资源局负责人介绍符合拍卖规定宗地的基本情况，目前市场情况及相邻地块成交情况。
参与底价确定人员统筹考虑产业、土地供应政策和土地市场运行情况，就出让地块底价充分发表各自意见。
（四）底价确定小组成员独立填写出让地块建议底价，由市国土资源局工作人员在市监察委的监督下，计算出算术平均值作为底价参考值，市长根据底价参考值，综合大家讨论意见，形成最终出让底价，确定的底价不得低于参考值。
确定小组成员在《出让地块底价确认书》上共同签字确认后，进行现场密封。
（五）《出让地块底价确认书》密封件由市国土资源局工作人员在市监察委的监督下，及时送达土地交易现场。市共同资源交易中心根据拍卖规则组织实施交易活动，并及时向底价确定召集人报告出让结果。
（六）底价确定人员及相关工作人员在土地拍卖交易活动结束前，不得离开底价确定地块，也不得领取通讯工具。
（七）由市国土资源局安排两名工作人员全程参与会议，负责做好详细发言记录，拍卖会结束后及时整理会议记录并送召集人审定后存档备查。
市监察委安排两名工作人员负责监督底价参考值的计算，并跟踪监督国土资源局工作人员将底价密封件送达拍卖会现场。
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